1月28日晚間，31家房地產(chǎn)A股上市公司披露2021年業(yè)績預(yù)告，經(jīng)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，其中20家房企預(yù)告虧損，僅有三分之一房企預(yù)告盈利。華夏幸福一年預(yù)虧接近400億，中天金融預(yù)計(jì)扣非凈利潤同比下降幅度超過3400%。

對于預(yù)虧原因，總體來看，有債務(wù)違約罰息、樓盤銷售乏力、2021年度項(xiàng)目結(jié)算減少以及計(jì)提減值準(zhǔn)備等因素。

已有3家房企預(yù)虧超百億

在牛年交易日收官之際，A股房地產(chǎn)板塊上市公司密集發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)虧成了主流。已發(fā)布預(yù)虧公告房企包括：美好置業(yè)、 奧園美谷、新華聯(lián)、ST中迪、萊茵體育、中潤資源、廣宇發(fā)展、泛海控股、ST綠景、云南城投、陽光城、鐵嶺新城、嘉凱城、皇庭國際、南國置業(yè)、國創(chuàng)高新、世聯(lián)行、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福。

預(yù)計(jì)盈利的房企則包括：ST海投、順發(fā)恒業(yè)、華僑城A、大悅城、中國武夷、三湘印象、榮盛發(fā)展、天保基建、泰禾集團(tuán)、大名城、中南建設(shè)。

其中華夏幸福預(yù)虧數(shù)額最大，達(dá)到331億元至391億元。2021年年中出現(xiàn)公開債務(wù)違約的四川“一哥”藍(lán)光發(fā)展，全年預(yù)計(jì)虧損120.37億元。

除了華夏幸福和藍(lán)光，預(yù)虧金額達(dá)到100億以上的地產(chǎn)商還有泛海控股，預(yù)計(jì)歸屬股東凈虧損90億元-110億元。

2000億量級規(guī)模房企陽光城集團(tuán)預(yù)虧45億元-58億元，2020年同期，陽光城盈利52.8億元，因此2021年預(yù)計(jì)同比下滑185%-210%。預(yù)虧超過30億的地產(chǎn)商還有新華聯(lián)，其扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預(yù)計(jì)虧損25.2億元—31.8億元。

除了大悅城等少數(shù)房企業(yè)績好于上年同期，絕大多數(shù)房企凈利潤出現(xiàn)“滑鐵盧”，其中中天金融扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預(yù)計(jì)虧損24億元–38.6億元，將比上年同期下降2158% -3411%。

那些預(yù)告盈利的房企，多數(shù)凈利潤也是大幅下滑的。順發(fā)恒業(yè)預(yù)計(jì)盈利4922萬元-8209萬元，同比下降 57%-74%;華僑城A預(yù)計(jì)盈利31.9億元–41.3億元，比上年同期下降67% - 75%;三湘印象預(yù)告盈利1.3億元，同比下降57%。

較早公開債務(wù)暴雷的泰禾集團(tuán)，反而實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。根據(jù)其業(yè)績預(yù)告，2021年歸屬股東凈利潤預(yù)計(jì)達(dá)1.01億元-1.31億元，去年同期為凈虧損49.99億元。

上交所火速發(fā)出問詢函

對于預(yù)虧原因，每家公司情況各有不同，總體來看，有債務(wù)違約罰息、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售乏力、2021年度結(jié)算減少以及計(jì)提減值準(zhǔn)備等因素。

華夏幸福最大的虧損是受到1078億違約債務(wù)拖累而產(chǎn)生的“計(jì)提借款利息及罰息近200億元”。

該公司公告稱，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，公司流動(dòng)性自2020年第四季度以來出現(xiàn)階段性緊張，公司出現(xiàn)金融債務(wù)未能如期償還的情況，融資業(yè)務(wù)幾乎停滯，對公司經(jīng)營產(chǎn)生嚴(yán)重影響，導(dǎo)致公司業(yè)績大幅下降。2021年公司絕大部分借款本息未能如期償還(截至2021年12月21日合計(jì)1,078.05億元)，借款相關(guān)違約金及罰息大幅增加導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加，進(jìn)一步加重了虧損幅度。2021年度依據(jù)原借款協(xié)議的相關(guān)約定，計(jì)提借款利息及罰息近200億元(最終以審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn))，疊加利息資本化率下降，導(dǎo)致計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息金額增加，占整體虧損比例較高。

此外，受公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)影響，部分委托區(qū)域政府階段性擔(dān)心華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城區(qū)域后期可持續(xù)履約能力，暫停了產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的相關(guān)結(jié)算工作，因此如未取得政府確認(rèn)收入的文件。而且，應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備及合同資產(chǎn)減值損失對應(yīng)的計(jì)提金額也有所增加。

陽光城對于大額預(yù)虧則解釋稱主要是因銷售受挫、樓盤降價(jià)以及未來銷售不容樂觀而計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

公告中，陽光城稱公司基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2021年，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控升級，市場需求出現(xiàn)迅速下滑，行業(yè)銷售整體下挫嚴(yán)重，公司為進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款，采取降價(jià)措施;此外，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，境內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)接連下調(diào)公司評級，公司再融資受阻，回款流動(dòng)性大幅受限，流動(dòng)性承壓明顯，客戶信心受到重挫，客流量大幅下降，對公司銷售構(gòu)成很大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀。該公司管理層根據(jù)當(dāng)前情況，基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提相應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，若未來市場情況好轉(zhuǎn)，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備可根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則轉(zhuǎn)回。

此外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，也是因素之一。該公司2021年度竣備項(xiàng)目數(shù)量減少，導(dǎo)致了營業(yè)利潤減少。

在公告大額預(yù)虧后，華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展火速收到上交所問詢函。上交所要求華夏幸福結(jié)合各類業(yè)務(wù)具體開展情況、收入確認(rèn)方法和未來經(jīng)營計(jì)劃，說明相關(guān)業(yè)務(wù)收入下滑的原因，前期收入確認(rèn)的審慎性和合理性，是否存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)提示;要求藍(lán)光發(fā)展結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的區(qū)域布局，各項(xiàng)目的施工、銷售和交付情況，以及同行業(yè)可比公司情況，補(bǔ)充披露房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入下滑的具體原因及合理性。