愛(ài)琴海集團(tuán)在北京市場(chǎng)的商業(yè)布局似乎總是命運(yùn)多舛。8月11日，北京商報(bào)記者看到愛(ài)琴海集團(tuán)在世界之花已經(jīng)貼出了終止合同的公告，這也是繼太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購(gòu)物公園之后，愛(ài)琴海再次與物業(yè)方提前終止合同。

到底是主動(dòng)止損、被業(yè)主拋棄還是被市場(chǎng)淘汰?有分析指出，疫情之下，購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，當(dāng)運(yùn)營(yíng)效果達(dá)不到業(yè)主預(yù)期，必然會(huì)出現(xiàn)解約行為。所以，零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)商要善于“搞事情”，助推項(xiàng)目的吸引力與不可復(fù)制性，保持購(gòu)物中心的生命力。

多次遭解約

大興區(qū)的北京愛(ài)琴海購(gòu)物公園還沒(méi)有正式營(yíng)業(yè)，就落得一個(gè)提前解約的后果。北京商報(bào)記者走訪時(shí)看到，愛(ài)琴海集團(tuán)旗下公司北京星琴商業(yè)管理有限公司貼出的消費(fèi)者告知書顯示，因該項(xiàng)目物業(yè)的出租方北京金色凱盛投資有限公司與愛(ài)琴海合作終止，愛(ài)琴海集團(tuán)不再參與該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理工作。

這份解約來(lái)得多少有些“措手不及”。按照合約，愛(ài)琴海集團(tuán)與北京金色凱盛投資有限公司是在2019年簽約，租期為20年，直到消費(fèi)者告知書貼出，雙方也才合作了兩年時(shí)間。

愛(ài)琴海集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，愛(ài)琴海集團(tuán)與世界之花的開發(fā)商北京金色凱盛投資有限公司存在法律糾紛，所以選擇撤出世界之花項(xiàng)目，接下來(lái)會(huì)根據(jù)法律程序完成后續(xù)交接。

縱觀愛(ài)琴海集團(tuán)在北京的布局，這并不是其首次提前解約。在2019年底，位于北三環(huán)太陽(yáng)宮商圈的愛(ài)琴海購(gòu)物公園也經(jīng)歷了此番周折。彼時(shí)，北京太陽(yáng)宮愛(ài)琴海購(gòu)物公園發(fā)出的公告內(nèi)容顯示，因業(yè)主方收回物業(yè)，租賃合同終止。于是，愛(ài)琴海購(gòu)物公園于2020年2月29日終止?fàn)I業(yè)。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，業(yè)主方與運(yùn)營(yíng)商提前解約的事情需要就事論事，以上述具體案例來(lái)看，太陽(yáng)宮項(xiàng)目與愛(ài)琴海解約是業(yè)主方更迭以及改變物業(yè)用途所致。而世界之花項(xiàng)目解約，大概率是因?yàn)檩敵龉芾砦催_(dá)預(yù)期。

自上述兩大項(xiàng)目解約之后，愛(ài)琴海在北京市場(chǎng)上僅剩下通州北投愛(ài)琴海購(gòu)物公園，還是2020年4月剛剛接手的商業(yè)項(xiàng)目，今年6月才正式開業(yè)。

輕資產(chǎn)弊端顯露

兩次閉店均由業(yè)主方終止合同，將項(xiàng)目改為其他用途。從另一角度可折射出輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一大弊端。柏文喜解釋稱，從2012年開始，愛(ài)琴海發(fā)力輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，該方式可提高凈資產(chǎn)收益率并實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，是商業(yè)管理公司的主要商業(yè)模式特征。

柏文喜進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“非自持、純輸出管理類輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，面臨最為明顯的弊端就是項(xiàng)目受制于業(yè)主。業(yè)主對(duì)承租方的干擾因素較多，導(dǎo)致項(xiàng)目穩(wěn)定性較差，面臨隨時(shí)解約的可能性較大。”

“按照一般的商業(yè)邏輯，如果項(xiàng)目招商與運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期效果，業(yè)主會(huì)為了降低運(yùn)營(yíng)成本，選擇‘卸磨殺驢’，寧愿付出違約金也要與運(yùn)營(yíng)商解約，把運(yùn)營(yíng)商清掉。”柏文喜指出，如果招商運(yùn)營(yíng)未達(dá)預(yù)期，則會(huì)臨陣換將，業(yè)主與運(yùn)營(yíng)商解約更是順理成章的事情了。

細(xì)數(shù)愛(ài)琴海集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式占絕大多數(shù)。愛(ài)琴海集團(tuán)正在運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心項(xiàng)目近30個(gè)，加上尚未開業(yè)的項(xiàng)目也達(dá)到了100個(gè)，覆蓋城市包括北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州等地。

對(duì)于愛(ài)琴海集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)能力，部分專家都給予一定的認(rèn)可。有不愿具名的商業(yè)專家認(rèn)為，“單純從通州項(xiàng)目來(lái)分析，愛(ài)琴海從2020年中接手該項(xiàng)目進(jìn)行改造，即便在疫情影響和多項(xiàng)目并行的情況下，還是在短短一年實(shí)現(xiàn)了近100%招商率開業(yè)”。

需提升運(yùn)營(yíng)能力

認(rèn)可中也有質(zhì)疑聲音。上述專家指出，如果僅從通州項(xiàng)目來(lái)看，雖然實(shí)現(xiàn)了門店基本全開的盛況，但品牌陣容中有一些不被看好的品牌。所以，任何項(xiàng)目從開業(yè)到后期運(yùn)營(yíng)中都需要對(duì)品牌和內(nèi)容進(jìn)行一調(diào)再調(diào)。

“愛(ài)琴海本身是一個(gè)商業(yè)管理公司，還需要配合大股東紅星控股的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)以及輸出商業(yè)管理業(yè)務(wù)。”柏文喜表示，提升自身品牌影響力、商業(yè)規(guī)劃、招商與運(yùn)營(yíng)能力和資源凝聚能力，一直是商業(yè)管理公司永恒的命題。

重資產(chǎn)也好，輕資產(chǎn)也罷，運(yùn)營(yíng)能力好壞決定購(gòu)物中心是否有人氣和利潤(rùn)。盈石(北京)總裁周睿指出，傳統(tǒng)坪效邏輯的商業(yè)由于嚴(yán)重的同質(zhì)化，都在面臨運(yùn)營(yíng)上的壓力與困境。當(dāng)固有的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)及內(nèi)容疊加，遇到日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境與外部因素沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)的地緣優(yōu)勢(shì)將不斷下降，效益也很可能出現(xiàn)斷崖式下滑。突破傳統(tǒng)思路，打造“新物種”基因，開拓更加創(chuàng)新復(fù)合的經(jīng)營(yíng)模式和內(nèi)容概念迫在眉睫。

“創(chuàng)新并非只浮于表面，空間運(yùn)營(yíng)和內(nèi)容打造將注定是商業(yè)操盤的基本功。”周睿指出，強(qiáng)調(diào)內(nèi)容而非單純注重空間，要有先鋒的視角、善于“搞事情”：如把握互聯(lián)網(wǎng)思維、精準(zhǔn)觸達(dá)并鞏固目標(biāo)消費(fèi)人群、打造多元概念的社群營(yíng)銷等，更利于助推項(xiàng)目的吸引力與不可復(fù)制性，保持購(gòu)物中心的生命力。