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超10城下調(diào)首付比例 頻頻利好下樓市出現(xiàn)回暖信號(hào)

2022-03-07 10:32:59來源:央廣網(wǎng)  

3月伊始,穩(wěn)樓市政策再度“出新”,鄭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》,涉及19條房地產(chǎn)新政,其中包括“引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放,下調(diào)住房貸款利率”等內(nèi)容。

去年年底以來,住房貸款政策逐漸放松,特別是近期超10座城市下調(diào)首付比例,同時(shí)多地下調(diào)房貸利率。業(yè)內(nèi)認(rèn)為貸款政策放松能夠緩解購房壓力,對房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用,但市場回暖程度還需看整體政策調(diào)整力度。

超10城下調(diào)首付比例 對改善性購房者利好較大

在這一輪首付比例調(diào)整中,菏澤是打響頭一槍的城市。根據(jù)銀行下發(fā)的通知,菏澤市名下無住房且無個(gè)人住房貸款記錄的購房者,首付比降至最低20%,對名下無住房有個(gè)人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無貸款記錄的居民家庭,申請貸款購買普通住房的,首付比例可以執(zhí)行25%;對名下實(shí)際擁有1套且存在相應(yīng)購房貸款記錄的居民家庭,申請貸款購買普通住房的,首付比例可以執(zhí)行30%。

菏澤之后,多城市陸續(xù)跟進(jìn),據(jù)統(tǒng)計(jì),2月以來已有超過10座城市下調(diào)公積金貸款或商業(yè)貸款首付比例。其中廣西南寧、山西晉中、四川自貢等地宣布下調(diào)公積金貸款首付比例,重慶、江西贛州、江蘇南通、廣東佛山等城市則對商貸首付比例作出調(diào)整。

對此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其在一定程度上釋放了樓市政策松動(dòng)的信號(hào)。“首付比例下調(diào),客觀上為房貸市場創(chuàng)造了更為寬松的環(huán)境,對于后續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

同時(shí),他補(bǔ)充道:“本輪調(diào)整對于市場交易,特別是改善性購房需求的影響較大。”根據(jù)以往的房貸政策,有改善需求的購房者往往迫于首付比例高的壓力而放棄購房計(jì)劃,而在本輪調(diào)整中,多地對改善性購房貸款比例作出了新規(guī)定。例如:廣西南寧二套房公積金貸款首付比例最低可執(zhí)行30%;山西晉中規(guī)定購買第二套住房申請公積金貸款的,首付比例不低于20%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為信號(hào)價(jià)值大于實(shí)質(zhì) 輔以利率下調(diào)效果或更明顯

對于此番調(diào)整對市場的影響程度,億翰智庫分析認(rèn)為,其信號(hào)價(jià)值大于實(shí)質(zhì)。“雖然菏澤、重慶、贛州等城市降低商業(yè)貸款首付比例,但是考慮到城市基本面和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,我們認(rèn)為限貸的放寬對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有促進(jìn)作用,但影響有限。”

其作出上述判斷的依據(jù)主要有兩方面,一方面是低能級(jí)城市“鶴崗化”現(xiàn)象嚴(yán)重,受制于當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨健⑷丝谕饬鳌⒊鞘斜旧頍o限購政策等因素影響,實(shí)際購房需求增量有限;另一方面,多座城市在宣布下調(diào)首付比例的同時(shí),也提出了相關(guān)的購房人資質(zhì)要求。以菏澤為例,四大銀行放寬限貸針對的更多是信用良好的購房群體。

“下調(diào)首付比例會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場的成交量,但幅度不會(huì)太大。” 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授也作出類似判斷,在她看來,首付比例調(diào)低在短期內(nèi)有利于購房人買房,但后期的還款壓力還是很大的,“輔之以降低利率,效果將更為明顯。”

可以看到,目前上海、深圳、杭州、廣州、長沙等熱門城市已經(jīng)對房貸利率作出調(diào)整,部分城市首套房貸利率已降低至5%以下。

另外,伴隨更多城市下調(diào)首付比例,“熱門城市會(huì)否跟進(jìn)”也成為行業(yè)討論的熱點(diǎn)。對此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一線城市及強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定且去庫存壓力不大,跟進(jìn)的可能性不大。

目前來看,盡管重慶、佛山等新一線城市或二線城市有所動(dòng)作,但本輪降低首付比例的城市以三四線城市為主。“降低首付的往往是非限購區(qū)域,同時(shí)是局部市場,當(dāng)前非限購區(qū)域政策更容易松動(dòng),而整體政策放松需要一個(gè)過程。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

不過趙秀池指出,熱點(diǎn)城市也應(yīng)該采取差異化政策,尤其是對于剛需應(yīng)該有所傾斜。“一二線城市房價(jià)本身就較高,首付款比例較高,是影響購房人住房夢實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要因素。”她說。

頻頻利好下市場出現(xiàn)回暖信號(hào) “穩(wěn)”字仍將是樓市主基調(diào)

首付比例下調(diào)之外,事實(shí)上,經(jīng)歷了一段時(shí)間的“收緊”之后,去年年底以來房地產(chǎn)行業(yè)政策已經(jīng)出現(xiàn)“松綁”跡象,穩(wěn)樓市信號(hào)及政策層出不窮。

先是2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展;隨后,在“2021-2022中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上,國家發(fā)展改革委副主任兼國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆表示“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),住房更是居民的消費(fèi)”;2月24日,國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在介紹今年重點(diǎn)工作時(shí),將“保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行”放在了第一條。

與此同時(shí),金融端也傳來利好信號(hào)。2022年中國人民銀行工作會(huì)議提出,穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,更好滿足購房者合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

具體到城市層面,中原地產(chǎn)研究院2月中旬的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022開年一個(gè)半月時(shí)間里,便有接近40座城市出臺(tái)穩(wěn)樓市政策。

頻頻利好能為樓市帶來幾分暖意?

從成交來看,克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2月份29個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅整體成交1077萬平方米,環(huán)比下降32%,同比下降36%,同環(huán)比降幅較上月有所收窄。

二手房方面,貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2月份50城二手房成交量環(huán)比增長約4%。貝殼研究院認(rèn)為,考慮春節(jié)假期及自然天數(shù)較少,2月市場修復(fù)力度明顯,特別是節(jié)后成交量快速回升,2月7日至月底貝殼50城二手房日均成交較1月日均水平增長約40%,略超過去年12月日均水平約10%。

從價(jià)格來看,中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,今年2月份百城新建住宅平均價(jià)格為16184元/平方米,新房價(jià)格結(jié)束三連跌態(tài)勢,環(huán)比上漲0.03%;百城二手住宅價(jià)格結(jié)束四連跌態(tài)勢,環(huán)比上漲0.14%。

一線工作人員對市場的感知更為敏銳,某中介門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者:“這段時(shí)間想買房的人明顯多了,外網(wǎng)咨詢一天有四五組,能出來看房子的一天也有兩三組,店里的情況明顯好了很多。”

基于目前的政策走向與市場形勢,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,樓市已經(jīng)開始釋放回暖信號(hào),國盛證券在報(bào)告中預(yù)測,新房及二手房市場有望在二季度開始低位企穩(wěn)逐漸回暖,回暖力度還需看政策的寬松程度。

不過需注意到,在房住不炒的基調(diào)下, “穩(wěn)”字仍是樓市調(diào)控的主旨。中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹清近日強(qiáng)調(diào),不希望房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整得太劇烈,還是要平穩(wěn)地轉(zhuǎn)換。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹也曾表示:“今年將毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段,保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性,增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性,繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制。”(記者 門庭婷)

責(zé)任編輯:hnmd003

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