9 月 1 日星期五下午，北京正式宣布不再 " 認房又認貸 "。這一發布于 2017 年 3 月 17 日的樓市 " 緊箍咒 " 終于被打破。

當晚的朋友圈，多個新房售樓處宣稱 "72 小時 " 不打烊，房產經紀人發出了早已準備好的 " 認房不認貸 " 海報 …… 房地產上行周期的 " 命運齒輪 " 仿佛又開始轉動。

在北京 " 最忙 " 的房產交易大廳——朝陽區不動產登記中心，人們則有著另一種普遍的精神面貌：理性、冷靜而克制。

(相關資料圖)

01不認貸之后

9 月 6 日晚 6 點，北京朝陽區不動產登記中心最后一組辦理業務的訪客離開，此時登記中心的工作人員已經加班 1 小時。

朝陽區不動產登記中心是北京客流承載力最大的房產交易大廳，位于北京北五環外的鴻懋商務大廈，周邊有高德地圖、龍湖集團兩家大公司總部大廈，也有紅星美凱龍北京全球家居 1 號店、小米智能全屋家居體驗館、居家之家北五環店、北五環建材燈飾廣場。這里是北京購房者集中度最高的區域之一。

登記中心內，有關于置換房產的討論不絕于耳。來自貸款中介機構的推銷員在人群中穿梭，偷偷地塞名片給訪客并低聲囑咐：" 當天就放款，抵押房也可以貸。"

一些許久不來登記中心的業務人員還沒有意識到，這里已經啟動了延時服務。中午 12 點到下午 1 點半的休息時段，部分柜臺依然開放服務。

一位房產證代辦人員就在休息時段幫助他的客戶辦好了過戶，匆匆離去時，對著電話那頭說道：" 房子賣出去了，您下次出行又可以預訂頭等艙了。"

他離開大廳的同時，三位西裝革履的房產經紀人簇擁著一位中年女子走入大廳，在房產證制證機旁幫助客戶拿出所需材料，每位經紀人手中都提著一箱包裝精致的水果禮盒。一旁等待客戶的經紀人感嘆：" 這一定是個大單，賣出去一套豪宅，他們可以休息一陣了。"

9 月 4 日、5 日，也就是北京 " 認房不認貸 " 新政發布后的前兩個工作日，朝陽區不動產登記中心的到訪人數分別是 2512、2736 人。9 月 6 日這天，現場的客流統計數據顯示，當日總客流量為 2424 人。

而新政發布前的 8 月，朝陽區不動產登記中心僅有 3 個工作日的日訪客量超過 2500 人。

3 月是這里今年的接待高峰，單月累計訪客超 12 萬人，此后就急轉直下，到 8 月已不足 6 萬人。盡管 9 月新政后的客流量比上月同期有所提高，但遠沒有恢復到高峰月份的日均接待量。

02降低預期

到訪朝陽區不動產交易大廳的人形形色色，既有購入總價上億豪宅的低調買家，也有賣出總價 200 萬左右房產的普通家庭。

李誠就是后者之一，5 月份他年邁的父親身體情況變差，囑咐他和弟弟將位于金臺路附近的老房子盡快賣出，因為房齡老、面積小，已經沒有人居住在這套房子里。父親希望賣出后，將房款平分給兩兄弟。

李誠說，5 月份掛出來的價格是 260 萬元，我和弟弟計劃一人分 130 萬。最近一個月，經紀人推薦了一個有全款意向的買家，但是對方的意向成交價是 200 萬，這期間，我們一直在猶豫。新政出臺當晚，經紀人提醒我們：同價段的房子，馬上會有更多房源掛牌，基本上都是等著賣房套現置換的客戶。

考慮到對方是個比較爽快的全款買家，就在那晚，李誠告訴經紀人：" 定了，200 萬可賣。"

由于房產證還是 2006 年的版本，在網簽、過戶前需要更換新版，經紀人陪同李誠來到了朝陽區不動產登記中心。

李誠坦言，新政確實起到了一點催化的作用，此前他的心理成交價格是 220 萬元。一旁的經紀人寬慰道：您這個價格不算虧，再過一陣，市場上的 " 魚 " 可能沒這么多。

9 月 1 日的新政規定，只要買家在北京沒有成套住房，不論是否有過貸款買房的記錄，都被視為首套房，享受相應的低首付和低利率。

該政策出臺后，主要 " 解放 " 了兩大類購房群體：一類是一線城市的改善需求人群，想要賣掉自己手上的小房子去置換一套更大的房子，由于之前的小房子有過貸款記錄，再買大房子就被視為二套房，需要承受至少 60% 的首付比例以及比首套房高出 50 個基點的房貸利率。

另一類是在老家的城市有貸款購房記錄，政策出臺之前，在北京購房算二套房，至少需要支付 60% 的首付，現在，這部分人的入市門檻也降低了。

在登記中心現場陪同客戶辦理業務的經紀人王江表示，最近通過網絡接觸到的一個外地客戶，客戶女兒在老家有正在還款的房產，這次政策放開后，她準備幫女兒在北京支付一套房子的首付，后續由女兒還貸。

" 這位外地阿姨開始打算在北京貸款買一套總價 370 萬元的房子，最后考慮到女兒的還貸壓力應該再減輕一些，決定換成總價 300 萬元的房子。新政前后的貸款總額分別是 243 萬元、200 萬元。"

王江說，他 2014 年入行，2017 年就趕上了 " 認房又認貸 " 政策，樓市迎來史上最嚴調控周期。王江回憶，" 當時剛畢業沒幾年，還沒有積蓄。當時市場不好，收入也低，餓瘦了十幾斤。"

在那之前，是北京樓市的一場現象級的狂歡。2014 年，朝陽區的不動產登記中心還在四環邊上的石佛營，當時王江幾乎每天都要陪客戶到不動產登記中心辦業務。" 那是一個非正常市場，買家確認購買意向后需要趕緊打款，否則業主很容易漲價。不動產登記中心也需要預約，如果當天需要過戶，還有黃牛收費幫你排隊。"

王江也見證了許多客戶的人生重要節點。"300 萬、500 萬、1000 萬總價階梯，相當于一個在北京打拼多年的外地人的人生進階——從單身、結婚再到把父母接到大城市來生活。"

一些互聯網大廠的雇員趕上職場紅利期，五年內就可以攢下一套總價千萬房子的首付。" 但這部分群體近幾年的購房意向越來越謹慎，互聯網行業的劇烈變化直接影響著他們的購房預期。"

03高開低走

認房不認貸新政出臺后的第一周，對于經紀人而言效果立竿見影。在登記中心，一位經紀人與同行交流：他所在的門店，幾乎每位經紀人都有成交。" 周六開始，公司每個小時都有房子成交。這幾天，幾乎干了 2023 上半年所有的活。"

位于朝青板塊的北京鏈家經紀人李帥告訴 36 氪：" 在一些典型居住板塊，近一周的掛牌數量也在增長，賣房業主以剛需改善群體為主。同時，一部分首套剛需的購房人也不再觀望，入市看房。"

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，2013 年以來人口負增長（每年人口減少 1%）、老齡化程度加深的東北地區，目前新房銷售面積能夠維持在峰值水平的一半左右。現在的政策，就是要讓房屋循環起來。這個想法是好的，但它帶來的直接結果就是二手房掛牌量的快速攀升，這幾天在北京、上海正在發生。

認房不認貸之后，豪宅購房者的心態也發生了變化。周群支付了一套朝陽區總價 2000 萬元新房的訂金。新政之后，他從二套購房者變首套購房者，同樣的首付款，可以去海淀購入一套總價 3000 萬元的房產。周群開始考慮，要不要退訂。

而活躍在順義板塊的豪宅經紀人尚未感受到市場的回溫，他表示：" 我一年去不了一、兩次登記中心，新政對別墅也沒有直接利好，因為億級左右的房子本就沒有人貸款買。"

王江表示，一些沒搞清楚新規的客戶來詢問，首付比例有沒有降低，但他們本身有房，而且不止一套，并不算首套客群。

中原地產首席分析師張大偉觀察、分析認為，新政出臺，成交量高開低走，逐日遞減，現場市面上的大部分家庭需要等手頭房產賣掉再購房，而市場上的買家并沒有那么充裕。

張大偉統計的數據顯示，9 月 2 日至 6 日，北京全市場二手房成交量分別是 1200 套、1400 套、600 套、500 套及 400 套。與此同時，二手房房源增長約 6000 套，在 12 萬套庫存歷史記錄基礎上進一步增加。

" 賣掉差的房子，換成好的房子——認房不認貸提供了一個絕佳機會。" 李宇嘉說：" 老破小的，外圍高庫存的房子，還有那些徒有虛名、規劃未落地的區域，這一次房價跌得很明顯，也會被淘汰。"

李誠、王江、周群均為受訪者化名

作者 | 宋虹姍