穿越房產(chǎn)交易下行周期，中介機(jī)構(gòu)的真正考驗(yàn)已經(jīng)開(kāi)始。11月9日，貝殼公布三季度財(cái)報(bào)。三季度貝殼存量房交易GTV為3782億元(人民幣，下同)，同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%，新房交易GTV4101億元，同比下降2.5%。遭遇斷貸的二手房交易市場(chǎng)究竟有多慘，貝殼的三季報(bào)可見(jiàn)一斑。

同比下降31%

公告顯示，今年三季度貝殼找房總交易成交額(GTV)為8307億元，同比下降20.9%。其中二手房交易總價(jià)值為3782億元，同比下降34.3%;新房交易總價(jià)值為4101億元，同比下降2.5%;新興和其他服務(wù)的GTV為423億元，同比下降20.4%。

具體而言，今年三季度貝殼二手房交易服務(wù)的凈收入為61億元，而2020年同期為88億元，同比下降31%。其中，三季度貝殼傭金收入為53億元，而上一年同期為79億元，傭金收入下滑是由于該公司旗下鏈家品牌的二手房交易業(yè)務(wù)的總交易額下降至1853億元，而上一年同期為2857億元。

二手房交易凈收入減少，導(dǎo)致貝殼毛利率下降。數(shù)據(jù)顯示，貝殼找房2021年三季度的毛利潤(rùn)為28億元，而2020年同期為44億元;2021年三季度的毛利率為15.2%。

新房交易服務(wù)的凈收入較去年同期略有增長(zhǎng)。今年三季度貝殼新房交易服務(wù)的凈收入為113億元，主要由于新屋交易傭金溫和增長(zhǎng)。不過(guò)，三季度新房交易GTV為4101億元，同比下降2.5%。

貝殼營(yíng)收主要有三部分：二手房交易服務(wù)、新房交易服務(wù)，以及新興業(yè)務(wù)服務(wù)三大板塊。最近兩年，其新房交易服務(wù)雖異軍突起，但二手房交易服務(wù)仍占據(jù)主導(dǎo)地位。

二手房交易市場(chǎng)慘狀，貝殼三季報(bào)可見(jiàn)一斑。

對(duì)于市場(chǎng)變化，貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東則示，盡管公司業(yè)務(wù)在短期受到市場(chǎng)下行影響，但地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。近期金融監(jiān)管部門(mén)也多次回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，消費(fèi)者合理的資金需求正在得到滿足。

“指導(dǎo)價(jià)”影響有限

2021年四季度，貝殼預(yù)計(jì)其總凈收入將在145億(23億美元)-155億元(24億美元)之間，較去年同期下降約31.6%-36%。之所以延續(xù)“悲觀”情緒，是因?yàn)榻谡{(diào)控政策的壓力逐漸顯現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。在連續(xù)16個(gè)月房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上，8月二手房?jī)r(jià)格漲幅首次為0，而9月明顯出現(xiàn)下跌。“這和實(shí)際感受非常接近，近期部分城市二手房‘腰斬’交易態(tài)勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)本身進(jìn)入明顯降溫周期。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

9月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市達(dá)到52個(gè)，上漲城市僅17個(gè)，另有1個(gè)城市持平，大概有3/4的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。

今年以來(lái)，全國(guó)多地陸續(xù)出臺(tái)二手房“指導(dǎo)價(jià)”。深圳市住房和建設(shè)局今年2月發(fā)布了3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)，標(biāo)志著深圳正式建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，也成為這一輪二手房指導(dǎo)價(jià)政策的“首試者”。

隨后，寧波、成都、上海、無(wú)錫、北京等多個(gè)城市也發(fā)布了二手房“指導(dǎo)價(jià)”。但部分城市覆蓋力不如深圳，也就造成城市間的差異。以北京為例，目前僅海淀房協(xié)發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房交易“指導(dǎo)價(jià)”，名單包含海淀29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)，對(duì)60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型給出指導(dǎo)價(jià)。超過(guò)掛牌指導(dǎo)價(jià)1%的不予掛牌。

“指導(dǎo)價(jià)政策影響有限，北京沒(méi)有指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)也在降價(jià)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，二手房市場(chǎng)放款難，已全面抑制市場(chǎng)活躍，特別是一二線城市，二手房占比高，當(dāng)下貸款周期已超3個(gè)月，年內(nèi)放款難持續(xù)，包括深圳等城市成交量已經(jīng)是多年最低點(diǎn)。

房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)

事實(shí)上，在一線城市中，二手房占市場(chǎng)交易總成交量已大大超過(guò)新房，而這些城市大多存在“去泡沫”壓力。信貸政策精準(zhǔn)有效管控，其變化也是對(duì)市場(chǎng)平穩(wěn)的保障，近期信貸也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月90城中20個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14個(gè)城市首套利率下降，14個(gè)城市二套房貸利率下降，重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。下調(diào)城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無(wú)錫、湖州等長(zhǎng)三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。

放款周期方面，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長(zhǎng)。這主要是由于放款動(dòng)作與利率調(diào)整存在一定時(shí)差，10月銀行發(fā)放的貸款多為前幾個(gè)月簽約的單子。從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺(tái)、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

9月底以來(lái)央行多次釋放積極信號(hào)，預(yù)計(jì)四季度住房信貸的投放將回歸“平穩(wěn)有序”，對(duì)首套置業(yè)客群、賣(mài)一買(mǎi)一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調(diào)的城市范圍將擴(kuò)大，另一方面放款周期將有所縮短。信貸環(huán)境的邊際改善有利于市場(chǎng)預(yù)期改善，帶動(dòng)剛需群體入市啟動(dòng)換房鏈條，利于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房貸利率下降，似乎成為本輪市場(chǎng)調(diào)節(jié)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，剛需群體入場(chǎng)，能否挽回二手房市場(chǎng)的“慘局”?(王寅浩)