穩定租賃市場，發展保障性租賃住房，解決新青年、新市民的居住問題，已經成為各地樓市政策關注的重點。不久前，部分熱點城市租賃市場租金升溫的狀況得到了市場的廣泛關注。近日，貝殼研究院發布了針對全國40城開展的租賃市場調查報告，數據顯示，今年1-9月全國重點40城租金同比確有增長，但漲幅僅為1.4%，相較于2019年同期仍下跌10.7%，低于疫情前水平。

貝殼研究院分析師黃卉對《中國消費者報》記者表示，有賴于國內良好的疫情防控措施和經濟的快速復蘇，目前，人口持續流入的熱門城市、超大及特大城市的租賃市場保持活躍。整體而言，可以得出一個結論：2021年，全國租賃市場已經正式回歸傳統市場周期。全國重點40城在今年3月出現了一個熱度小高峰，在7、8月達到年內市場的熱度峰值，9月全國租賃市場有所降溫，降計四季度租金水平將穩中有落。

38個城市租賃市場降溫

貝殼研究院數據顯示，全國重點40城中，上海、鄭州的年內熱度高峰出現在3月，市場熱度主要是由春節后流動人口返城帶來的新增、換租需求推高。其余38個城市分別在今年三季度的6、7、8月陸續迎來年內市場熱度高峰，主要受到畢業季租賃需求推動。

從月度數據來看，包括一線城市北京、深圳以及二線城市成都、西安、大連、東莞、青島、武漢等在內的19個城市的租賃市場，從8月起便開始降溫。

9月除了南京、鄭州外，其余38個城市租賃市場熱度均有所降低，近六成城市租金環比下跌，包括一線城市北京、上海和二線城市成都、西安、天津、杭州、沈陽、大連、東莞、佛山等23個城市。

貝殼研究院高級分析師潘浩分析認為，全國重點40城的租賃需求主要是外來流動人口以及本地的換租需求，今年1-9月市場熱度最高的20個城市中，17個為超大及特大城市，流動人口進一步向大城市聚集，帶動了租賃市場活躍度提升。

據潘浩介紹，整體來看，全國重點40城中濟南、哈爾濱租金水平同比基本持平，鄭州、沈陽、廊坊、南昌、呼和浩特、太原及東莞市等7個城市的租金水平同比小幅下跌，其余31個城市租金均同比保持微漲趨勢，但仍有近七成27個城市租金低于2019年同期水平。

大戶型房源成交占比增加

貝殼研究院數據顯示，2021年全國重點40城租賃成交房源中，三居室及以上的成交占比達到29.6%，相比于2019年增加了5.8個百分點，其中三居室占比增加了4.5個百分點。

分能級來看，一、二線城市三居室及以上的占比分別比2019年增加了3.5個百分點、3.4個百分點，其中新一線城市占比增加了2.9個百分點，其他二線城市增加了6.5個百分點。

黃卉對《中國消費者報》記者表示，租賃成交中多居室戶型比例增加，其主要原因一方面是因購房計劃推遲而導致的租房的家庭數量增加，另一方面則是家庭型租客在經歷疫情后，更愿意租賃多居室的戶型，以保障居住的品質。

在多居戶型受歡迎的同時，大面積段的房源成交占比也有所增長。從面積上看，一線城市仍傾向于小面積租賃房源，二線城市則大面積租賃房源占比增加。根據貝殼研究院數據，2021年全國重點40城租賃成交房源中，90-120平方米的成交占比達到21.5%，相比于2019年增加了2.1個百分點。

但大面積意味著較多的租金支出，因此低能級城市大面積租賃房源增加更為顯著。數據顯示，一線城市60-90平方米房源占比比2019年增加了1.3個百分點，二線城市90-120平方米的房源占比增加1.7個百分點，其中新一線城市及其他二線城市則分別增加1.2個百分點、3.0個百分點。

四季度市場進入傳統淡季

進入2021年以來，國家鼓勵租賃市場發展的傾向愈發明顯，從中央經濟會議到“十四五”規劃等都提出要發展保障性租賃住房，解決新青年、新市民的居住問題。為此，多地出臺了相關政策鼓勵住房租賃市場發展并嚴控租金價格。比如8月18日、24日，北京先后發布多個通知，明確提出如住房租金快速上漲，必要時將實行傭金指導價、租金指導價，上海、成都、佛山等城市也均發布了相應政策。

去年在疫情影響下，全國租金水平在底部運行，今年租賃市場保持活躍，從掛牌價格看，1-9月全國重點40城租賃房源掛牌均價同比微漲，但仍低于2019年同期。按月份看，4月開始租賃房源掛牌均價環比、同比微漲，8、9月則環比下降。其中，9月房源掛牌均價環比下跌0.6%，租賃市場成交量下降超20%。

針對未來租賃市場的走勢，黃卉對《中國消費者報》記者表示，多城從供應到價格層面對租賃市場的調控進一步穩定了市場預期，進入9月，全國及各地租賃市場降溫已有所顯現。基于目前市場環境，預計今年四季度租賃市場進入傳統的租賃市場淡季，租金水平將穩中回落。(孫蔚)