貝殼研究院認為，今年國慶假期二手房市場成交較去年同期回暖，主要是節前央行、財政部等相繼發布部分城市降利率、換房減稅等鼓勵政策，有助于提振市場信心、加快購房者入市節奏。

國慶假期前，央行、銀保監會、財政部、國家稅務總局等部門接連釋放重磅利好，包括放開首套住房貸款利率下限、下調首套房公積金貸款利率0.15個百分點、對居民換購住房給予個人所得稅優惠等政策正式發布，各地也在積極落實相關政策，釋放市場需求。

據不完全統計，從國慶節假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、東莞市、南京市、杭州市、無錫市、合肥市、寧波市等多地，紛紛官宣下調首套房公積金貸款利率，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

另一方面，部分城市放開首套住房貸款利率下限意味著，符合條件的城市首套房商貸利率有可能低于4.1%。

公積金貸款與商業貸款雙管齊下，降低購房者實際購房成本，疊加近期一系列針對換房需求的促進措施，穩樓市政策正在全方位深化。

直擊購房成本

10月截至目前，已有51個省市下調公積金貸款利率。執行新的公積金貸款利率后，對于首套購房者來說，將實實在在省下一筆購房成本。按照一筆100萬元，年限30年的公積金貸款來計算，首套房新利率下，等額本息貸款方式下的貸款利息總額將減少約3萬元，每月可少還款82元。

所有城市首套房公積金貸款利率調整的時間界限均為10月1日，尚未購買首套住房的剛需群體將從10月1日起直接受益;而那些2022年10月1日前已發放未結清的個人住房公積金貸款，也將于2023年1月1日起按調整后的新利率執行。

“公積金是購房者重要的金融貸款之一，也是為了買賣房屋設立的專項貸款資金，是購房者在購房過程中優先選擇的貸款方式。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，本次公積金下調主要針對首套房，再次體現了信貸政策對剛性需求購房者的支持，預計后續仍有更多地方城市跟進下調公積金首套房貸款利率。

而對于已經購買了首套房的群體來說，更多的成本其實來自于商業貸款。例如，來自濟南市的寒先生(化名)，在2019年簽訂貸款合同時，其商業貸款部分執行的是LPR+83.5BP標準，好在隨著LPR的降低，這部分貸款利息也會在2023年1月1日調降。

今年以來，房貸利率參考的5年期以上LPR已經連續3次下調，累計下降35個基點，當前首套房貸利率下限降至4.1%，二套房貸利率下限為4.9%。根據貝殼研究院監測，9月份已有86個城市主流房貸利率降至下限水平。

隨著央行、銀保監會9月29日公布，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，可自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，部分城市首套房商貸利率可以低于4.1%。“符合條件的城市，年底前下調首套房商貸利率下限，保守估計會降到與經營貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。”貝殼研究院指出。

商業貸款與公積金貸款全方位調整，目的就在于減輕購房者成本。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示：“雙管齊下，將直接減輕貸款購房家庭的利息支出，減輕置業后的月供負擔，有利于提振市場情緒，帶動剛性住房需求釋放，穩定房地產市場預期。”

結合此前部分城市“提高公積金貸款額度”“一人購房全家幫”等相關調控政策，本次將進一步強化公積金政策的影響力度。陳文靜進一步指出，短期來看，公積金優化政策仍是各城市進行房地產調控的重要手段之一，預計更多城市將陸續下調公積金貸款利率、支持“商轉公”貸款等政策，多個政策疊加帶動市場逐步修復。

政策全方位穩預期

除了對新房市場和剛需群體的關注，穩樓市政策也在從更多環節促進房地產市場良性循環。

9月30日，財政部、國家稅務總局明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

據了解，當前多數一、二線重點城市關于住房個人所得稅的執行情況是，“滿五唯一”免征，其他情況按照房屋差額的20%或者全額的1%征收。

以北京出售房屋按照房產交易盈利部分的20%征收個人所得稅計算，若出售一套房屋成交價格為400萬元，該房屋原值為200萬元，不符合“滿五唯一”條件，裝修、稅金等其他費用為50萬元，則賣家需繳納個稅30萬元。

新政之下，賣家如果在一年內重新購買新的住房，且新購住房的總價不低于400萬元，那么這30萬元的個稅將被退回，賣家節省了高達30萬元的成本。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前由于對樓市信心和預期相對脆弱，疊加二手房置換的交易流程比較長，換房需求不強，這也是房地產良性循環的一個阻礙。他認為，減免置換房屋的個人所得稅，對降低購房成本的力度還是比較大的，預計將對市場預期形成良好的引導效應。

換房需求是購房需求的重要組成部分，除了減免置換房屋的個人所得稅，近期，監管層和各地方政府也連續發布了針對換房需求的一系列促進政策，包括降低二手房首付比例、推動二手房“帶押過戶”“連環單”并行辦理等，直指當前房地產市場存在的一些痛點與堵點。

“推動業主賣掉手上現有的二手房、購置新房屋，對于新市民的安居也有促進作用，為新市民、新青年等剛需群體的置業釋放更多的選項。”李宇嘉補充說。

一系列穩樓市政策的效果釋放，在國慶節假期已經開始有所體現，多個城市二手房成交回暖。

貝殼研究院數據顯示，今年十一期間(10月1日至10月7日)貝殼50城二手房日均成交套數同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市來看，50城中90%的城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的二倍。

從需求端看房活躍度也有提高。貝殼50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。

貝殼研究院認為，今年國慶假期二手房市場成交較去年同期回暖，主要是節前央行、財政部等相繼發布部分城市降利率、換房減稅等鼓勵政策，有助于提振市場信心、加快購房者入市節奏。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，考慮到市場預期尚不穩定，預計未來會進一步加大融資擔保覆蓋范圍，引導金融機構降低對優質民營房企貸款成本，幫助房企在債券市場修復信用，優化預售資金監管方式，修復資金鏈循環，改善消費者市場預期。

“整體看穩樓市政策力度越來越大，但目前消費者信心依然沒有完全恢復，市場期待包括爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度政策。”中原地產首席分析師張大偉表示，購房者收入預期也影響著消費力的釋放。 (孔海麗)