金三銀四的尾聲，上海從新房、二手房到土地市場，火力全開。

近期，上海新房市場認購率動輒超 400%。購房平臺公開信息顯示，華發古美華府二期認購率 428%、象嶼招商公園 1872 北區二批次認購率 427%、上海建發 · 璟院認購率 492%、綠城前灘百合園認購率 458% ……

而這些熱盤所在區域的地塊，也成為此次超 50 家房企在 4 天的競拍中，虎視眈眈的 " 獵物 "。

(資料圖)

上海首輪土拍賣了 519 億，有房企帶著橙子、香蕉、紅圍巾入場……

據克爾瑞分析，此次集中供地中，徐匯田林、靜安中興路、普陀桃浦等中心城區供地都屬優質地塊，青浦西虹橋、閔行莘莊等熱點板塊地塊也擺上了貨架。

而今年房地聯動價的松動，意味著房企又能賺錢了。

因此除奉賢、松江、嘉定和浦東少數地塊底價成交外，其余地塊均進入一次性報價區間，整體溢價率創下 2021 年集中供地以來的新高 7%。

4 天里，19 宗全部出讓地塊的地塊中，15 宗地進入一次性報價，這些熱門地塊都被誰搶了？哪些地塊更值得買房人期待？

開發商賺錢的空間大了

熱度最高的當屬青浦西虹橋龍聯路北側 07-02 地塊，參拍房企就多達 20 組，包括華潤、中海、中鐵置業、華僑城、萬科、碧桂園等等，還一度因為系統報價問題，直到 20 日晚上 10 點多才完成出讓。最后，該地塊被華發 + 江蘇海潤聯合體以 19.19 億元競得，溢價率 8.98%，成交樓面價 38689 元 / 平方米。

該地塊更是被不少買房人 " 意念預定 "。該地房地聯動價 6.4 萬元 / 平方米，與目前在售的虹橋公館三期房地聯動價持平。據克爾瑞分析，按照其房地聯動價測算，地房比為 60%，房地差達到 25311 元 / 平方米，盈利空間大。

而對于購房人而言，板塊周邊的同類二手房售價已經到達 7 萬元 / 平方米，從動工到交付，倒掛空間將進一步放大，加上近年來大虹橋板塊概念，該地塊熱度將持續增高。

普陀區也是近年來的熱點區域，普陀區桃浦社區 H6 街坊 H6-5 地塊吸引 11 個競買人參與，最后被浙江交投和象嶼地產聯合體以 37.78 億元拿下，溢價率 9.5%，樓板價 4.4 萬元 / 平方米，房地聯動價達到 7.9 萬元 / 平方米，令圍觀群眾震驚。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，" 地塊不是桃浦板塊核心位置，所以比去年拍出的桃浦地塊房地聯動價要低（去年 7 月，桃浦科技智慧城 026-01 地塊被金茂以 35.288 億元競得，房地聯動價為 8.3 萬元 / 平方米）。在售的寶華桃浦紫薇花園和金茂景泰府均價在 8.2 萬元 / 平方米左右，這幅地塊跟這兩個項目的直線距離約 1.5 公里，房地聯動價 7.9 萬元 / 平方米，所以還是有價格優勢的。"

" 為了爭奪這宗更能賺錢的宅地，房企的積極性在報價階段就體現出來了，一個報價出現后基本不到 5 秒就有第二個報價出現，不到 5 分鐘就到了中止價。進入一次性報價階段后，很快就有相同報價出現，說明大家的報價策略比較相似，并且國央企還是占到絕對主力。" 盧文曦分析，象嶼這次同樣選擇和其他房企聯合拿地，減輕投資壓力，同時可以增加后續土儲，有助于進一步深耕上海。

容易出網紅項目的地塊不愁賣

越秀出手拿下的靜安區中興社區 C070202 單元 306-04 地塊，是此次土拍的核心地塊之一，房地聯動價達到 12.1 萬元 / 平方米。

記者實探發現，該地塊雖然面積不大，但極具區位優勢，8 號線地鐵口零距離，對面即雅賓利社區，學校等教育資源配套近在咫尺，同時也是內環內鮮見的宅地。

中鐵置業拿下的徐匯區田林地塊樓板價最高，達到 8.55 萬元 / 平方米，房地聯動價 13.1 萬元 / 平方米。房地聯動價的提升使得盈利空間大增，加之田林板塊多年沒有宅地出讓，板塊內暫無新房供應，此外，地塊面積不大，資金壓力較小，因此吸引了多家房企參拍，中海、徐匯城投、中鐵、華潤、國貿 + 葛洲壩綠城等 12 組競買人爭奪，在觸發中止價后，中鐵拿下該地塊，成交總價 19.05 億元，溢價率 8.91%，成交樓面價約 85505 元 / 平方米，按照 13.1 萬元 / 平方米房地聯動價測算，地房比為 65%，房地差超 4.5 萬元 / 平方米，盈利空間較為可觀。

" 畢竟是上海土地，從安全角度來看，投資價值遠優于三、四線城市，而且上海房地聯動價給出，利潤都能算出，大部分土地都位置好，可以提前鎖定銷售額。一些容易出網紅項目的地塊更是不愁賣，資金回籠速度快。" 盧文曦認為。

記者 |包晶晶

編輯|段煉 陳夢妤 杜波

校對 |盧祥勇

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