保障性租賃住房作為住房制度建設的重要一環，是保障“住有所居”的重要力量。今年以來，從中央到地方的保障性租賃住房政策相繼出臺。截至11月26日，已有廣東、湖北、浙江、山東、海南、吉林等6個省份和上海、成都、武漢等19個城市出臺了關于加快發展保障性租賃住房的實施意見或征求意見稿。專家表示，“十四五”時期，加快發展保障性租賃住房將成為我國住房制度改革的重中之重。

深化保障體系

去年12月，中央經濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”確定為今年經濟工作的重點任務之一，提出“要高度重視保障性租賃住房建設”。

今年6月29日，國家發改委印發了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎設施領域不動產投資信托基金項目。今年7月2日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，首次在國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設計，提出了建設以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，并明確了保障性租賃住房基礎制度及相關支持政策。

11月23日，上海市政府舉辦新聞發布會，提出“十四五”期間計劃新增建設籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，達到同期新增住房供應總量的40%以上;到“十四五”末，全市將累計建設籌措保障性租賃住房60萬套(間)以上，較大程度上緩解新市民、青年人的住房困難。按照今明兩年多做快做的總體安排，2021-2022年計劃建設籌措保障性租賃住房24萬套(間)，完成“十四五”目標總量的一半以上。

湖北提出，“十四五”期間，全省計劃籌集保障性租賃住房約30萬套。湖北省住建廳印發的《關于加快發展保障性租賃住房的通知》要求，新增的保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米小戶型為主，并合理配套商業服務設施，集中解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。

此外，廣州市政府辦公廳發布的《關于進一步加強住房保障工作的意見》指出，到2025年，廣州全面完成66萬套保障性住房建設籌集任務;逐步提高戶籍中等偏下收入住房困難家庭的住房保障標準，幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

廣西提出，力爭“十四五”期間新建保障性安居工程39.42萬套，建設面積達3028萬平方米，包括公共租賃住房6.26萬套、棚戶區改造33.16萬套，且年均發放租賃補貼規模保持在8萬戶左右。

制定配套細則

公租房主要是由政府投資建設或發放貨幣補貼，而保障性租賃住房要充分發揮市場機制作用，鼓勵多方參與，引導多主體投資、多渠道供給。保障性租賃住房的供給主體可以是政府，也可以是農村集體經濟組織、企事業單位、工業園區、房地產開發企業等市場主體;土地來源渠道也將多樣化，可以是新供應國有建設用地，也可以是集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋等。

中指研究院的專家表示，目前我國對于保障性住房的政策支持主要集中在財政、稅費、金融等領域，而本次對保障性租賃住房的政策支持力度明顯強于之前各類保障性住房，如在財政領域，中央對保障性租賃住房予以補助，同時，地方還提出在土地出讓凈收益中提取一定比例的資金用于發展保障性租賃住房等。

11月24日，北京市十五屆人大常委會第三十五次會議對《北京市住房租賃條例(草案)》進行第一次審議。北京市司法局局長李富瑩表示，北京市住房租賃市場發展迅速，規模龐大，已成為民眾實現住有所居的重要途徑。草案一審稿共6章69條，旨在規范住房租賃活動，保護租賃當事人合法權益，促進住房租賃市場健康發展。草案一審稿提出，要合理規劃租賃住房供給規模，增加保障性租賃住房、公共租賃住房供給，鼓勵社會閑置住房出租，鼓勵非居住土地建設或者非居住存量房屋改建租賃住房，集體建設用地上的租賃住房建設和農村宅基地上的閑置住房可依法出租。

另據武漢市住房保障和房屋管理局介紹，目前武漢市的保障性租賃住房管理辦法、商品房項目配建保障性租賃住房管理辦法、保障性租賃住房項目建設計劃、存量房屋改建為保障性租賃住房認定程序等系列配套文件正在制定之中。

推進政策落地

近日，北京市規劃和自然資源委員會公布2021年租賃住房用地供應工作進展情況，目前北京已供應租賃住房用地301公頃，提前完成全年供地任務。據悉，今年北京在建設用地供應計劃中進一步加大了向租賃住房的傾斜力度。在單列租賃住房用地的基礎上，按照商品住宅供應下限等比例安排租賃住房供應指標，將租賃住房占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%，在已供項目中，有214公頃用地用于解決新市民、青年人、科技人才、產業工人以及城市基本公共服務保障人員等群體的住房需求，占比達到71%。

武漢市住房保障和房屋管理局提出，將強化要素保障，重點抓好保障性租賃住房項目籌集。梳理和盤活非居住性存量地、存量房資源，采取多種籌集方式，多渠道籌集保障性房源。抓政策支持，督促地方政府細化稅費減免和民用水電氣等支持政策相關細則，降低企業建設和租戶使用成本。多措并舉，全力推進保障性租賃住房政策落地，為新市民、青年人的幸福生活升溫。

中指研究院表示，近年來隨著流動人口規模持續壯大，大城市住房租賃需求日益旺盛，但住房租賃市場長期困擾企業的投資回報周期長、投資回報率低等難題依舊存在。深圳、北京、上海、杭州、廣州等常住人口規模較大的城市租金回報率常年處于較低水平。在這樣的市場環境下，如何有效落實土地、財稅、金融等方面的支持政策，使市場主體能“算得過來賬”，積極主動地參與保障性租賃住房投資和運營，是各地面臨的一大挑戰。

專家表示，對房地產開發企業而言，隨著我國房地產市場正逐步邁向存量時代，越來越多開發企業開始尋求新的增長空間。同時，隨著越來越多“配自持”地塊的出讓，開發企業或主動或被動地開始涉足住房租賃業務。快速發展的住房租賃市場對于房地產開發企業來說，既是一種機會，也是一種挑戰，開發企業必須加強自身物業運營能力，構建并適應全新的發展模式。(記者 李遠方)