近期，一則關于房貸利率上調至7%的消息，牽動著買房人敏感的神經。記者調查了解到，7%的房貸利率是個別地區個別銀行的情況，目前廣州的房貸利率較8月初無太大波動，首套房貸利率在5.4%～5.9%左右，二套房貸利率在5.45%～6.05%左右。

值得關注的是，2020年下半年以來，在“三道紅線”“房貸集中度管理制度”“防止經營貸流入樓市”“對試點房企拿地銷售比進行單獨限制”等舉措之下，房地產貸款增速、房地產貸款集中度、房地產信托規模等指標持續下降，資金正逐步流向實體經濟。有業內人士提醒購房者，需要牢記“房住不炒”是當前調控的主基調，調控的目的不是讓市民不買房，而是不炒房，未來房地產行業會削弱金融投資屬性，向居住屬性回歸。

現象：佛山有銀行房貸利率超7% 廣州首套房貸利率約5.4%～5.9%

記者從貝殼發布的佛山房貸利率情況中了解到，光大銀行佛山的首套/二套房貸利率高達7%。記者就此向光大銀行佛山分行營業部處了解到，目前該行在佛山的首套房貸利率為7.0%，二套房貸利率為7.2%。“現在銀行房貸額度緊張，放款時間沒辦法確定，需要排隊等候。”該營業部相關工作人員向記者表示。

中原地產中介小蘇向記者表示，目前佛山的首套房貸利率最低為6.3%，二套房貸利率大概在6.8%～7.1%。“目前房價平穩，漲幅不大，有銀行透露接下來還將上調房貸利率。”小蘇向記者透露。

與佛山的房貸利率相比，記者從四大行廣州分行處了解到，近期廣州房貸利率無太大波動。其中，中行方面表示，目前，該行廣州地區五年期以上的首套和二套個人住房貸款利率分別按不低于LPR基點加120BP、140BP執行，即首套利率5.85%，二套利率6.05%。 該行始終堅持“房住不炒”的發展導向，嚴格按照國家相關部門的規定，實施差異化住房信貸政策，積極做好住房金融服務工作。總體來看，受調控影響，該行房貸額度有一定壓縮，放款時效有所減緩，該行結合貸款客戶申請資料遞交時間及審批情況進行有序放款。

記者從廣州某家房地產中介公司提供的住房貸款利率情況表，以及和各大銀行處了解獲悉，目前廣州首套房貸利率在5.4%～5.9%左右，二套房貸利率在5.45%～6.05%左右。“一般而言，一二線城市的房貸利率會比三四線城市的房貸利率低。目前公司內部會更新住房貸款利率情況，以前是1個月左右更新一次，今年以來更新得比較頻繁了，最近兩次的更新僅隔了一周時間。”該中介公司的工作人員小風向記者坦言。

分析1：房貸利率反超一般貸款利率，預計或將繼續上漲

在房貸利率節節攀升的同時，市場利率卻在不斷下降，如余額寶的七日年化收益率跌至2%以下，銀行大額存單年利率也下調至3.5%左右。數據顯示，自今年3月份以來，房貸利率已經開始超過一般貸款利率了，且在反超之后，“剪刀差”一度呈現擴大趨勢，房貸利率逐漸走出一條獨立曲線。

“主要是宏觀經濟變化，引發相關政策調整，以及市場供求機制影響。2020年國內經濟處于特殊時期，一方面國內通過貨幣政策逆周期調節與改革手段，降低實體經濟貸款利率，激發微觀主體活力，支持生產生活恢復;另一方面，國內加強房地產調控，防范房地產‘灰犀牛’風險與資金脫實向虛，并引導更多資源流向實體經濟薄弱環節與重點新興領域。”光大銀行金融分析師周茂華分析，年初以來，受銀行房貸兩條監管紅線影響，部分銀行房貸額度緊張，但房地產需求仍強勁，市場供求機制也導致部分銀行上調房貸利率。

融360數字科技研究院李萬賦分析，近期熱門城市的房貸利率連續上漲，帶來了全國房貸利率整體水平的上漲，房貸額度也比較緊張，反映了“房住不炒”政策執行之堅定，房地產市場秩序從多個方面被持續整治規范，預計房貸利率接下來還會繼續上漲。

分析2: 房地產貸款增速、集中度等下降，資金流向實體經濟

記者注意到，在2016年至2018年，新增房地產貸款占新增貸款比重高達40%以上，此后，占比逐漸下降。如今，在相關政策的調控之下，房地產融資呈現“五個持續下降”的特點：房地產貸款增速持續下降、房地產貸款集中度持續下降、房地產信托規模持續下降、理財產品投向房地產非標資產的規模持續下降、銀行通過特定目的載體投向房地產領域資金規模持續下降。

銀保監會披露數據顯示，今年以來，房地產貸款增速持續低于各項貸款平均增速。6月末，房地產貸款同比增長9.8%，增速創8年來新低。房地產貸款集中度由2019年的高點29.2%降至6月末的28.2%，各類商業銀行房地產貸款集中度均有不同程度下降。

銀保監會副主席梁濤在6月1日召開的新聞發布會上表示，在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。截至2021年4月末，銀行業發放的個人按揭貸款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8個百分點。投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。

“從上半年國內銀行業資產結構看，房地產信貸增速低于各類貸款增速，但是普惠型中小微企業貸款同比增長29.3%，銀行部門對小微企業、制造業等重點新興領域支持力度明顯增強;同時，銀行還可以增加非信貸類資產配置等。”周茂華表示。

李萬賦分析，房地產相關各項貸款指標的下降。同時，一般貸款利率有所下降，小微經營貸貸款產品數量和規模也在增加，側面說明房地產貸款占比壓縮出來的資金流向了實體經濟，并且帶來了實體經濟融資成本的下降。

后市：房地產行業將削弱金融投資屬性，回歸居住屬性

2020年8月，“三道紅線”制度正式出臺;2020年12月，房貸集中度管理制度正式公布;2021年3月，防止經營貸流入樓市文件正式發布、近期又對試點房企的拿地銷售比進行了單獨限制……記者梳理發現，2020年下半年以來，房地產調控政策多管齊下。“一系列的監管動作均表明了主管部門引導房企降低金融杠桿的決心。而從實施以來，典型房企由紅轉綠、指標向好的情況來看，應該說是達到了一定的預期效果的。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，不過客觀來看，在各類調控政策的累積效果之下，由于融資受限，今年上半年也出現了“房熱地冷”、房企拿地意愿、新開工意愿下降的情況，這也會對宏觀經濟運行帶來新的挑戰。目前而言，在因城施策的同時，對房地產調控強調的是政策的持續性和穩定性，因此短期內政策轉向的可能性不大，更多的是打補丁和對前期政策出現的問題的優化。另外，此前住建部也聯合了八個部門表示要用3年的時間讓房地產市場秩序明顯好轉，對此企業要有足夠清醒的認識，穩妥應對。

周茂華分析，房地產調控穩是主基調，就是通過結構性精準調控，確保各地完成三穩任務。這些政策未來是否放松，關鍵還是要看銀行是否觸及三道紅線和國內房地產表現，如果接下來局部房地產仍有過熱苗頭，相應房地產調控仍有加碼可能。

對于身處在不斷變化的房地產市場中的投資者，肖文曉提醒，需要牢記“房住不炒”是當前調控的主基調。“調控的目的不是讓大家不買房而是不炒房，所以剛需該買的還是要買，但是是否還要像以前那樣將房子作為主要的投資品則是需要斟酌的。”肖文曉表示，未來房地產行業一定會削弱它的金融投資屬性向居住屬性回歸，所以在資產配置上除了自住物業之外，只有優質物業才能經得起考驗，所以有眼光的選擇會越來越重要。(王楚涵)