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圖 源丨視覺中國

房地產市場緩慢回暖，龍頭房企財報平淡依舊。

2023 年 4 月 28 日晚間，萬科發布 2023 年一季報，從中可以感受到，萬科作為頭部企業的經營面也面臨一定壓力。

2023 年第一季度，萬科實現營業收入 684.74 億元，同比上升 9.27%；利潤表現則有負面變化，其中歸母凈利潤錄得 14.46 億元，同比上升 1.16%；扣非凈利潤 6.46 億元，同比下滑 40.92%。

營業收入和歸母凈利潤雖然保持正增長，但扣非凈利潤的大幅下跌，萬科這張季度報表的成色可見一斑。

萬科在公告中解釋扣非凈利潤同比下滑的主要原因時指出，這是由于開發業務報告期內的結算毛利率同比下降。今年一季度，萬科扣除稅金及附加前的整體毛利率為 15.4%，其中開發業務的結算毛利率 17.2%，相比去年年底有超過 2 個點的下滑。

這說明，萬科的賺錢能力在變差。

除此以外，萬科的總負債規模也繼續縮減，意味著這家龍頭房企仍在縮表周期。萬科一季報顯示，報告期內，萬科的負債總額為 1.346 萬億，相比去年年底的 1.352 萬億有所減少。而合同負債方面，相比去年年底，萬科合同負債小幅上升至 4871 億元，但相比去年年初，仍有較大幅度下滑。

在負債總額小幅降低的同時，萬科銷售額也進一步錄得下滑，投資方面也仍然十分審慎。

今年一季度，萬科實現合同銷售面積 625.7 萬平方米，合同銷售金額 1013.8 億元，同比分別下降 1.1% 和 4.8%。

土地獲取方面，萬科一季度僅新增 5 個開發項目。總規劃計容建筑面積 87.6 萬平方米，權益規劃計容建筑面積 48.4 萬平方米。依據中指院統計數據，今年一季度，萬科權益拿地金額為 34 億元，排名第 13，甚至不如廣州城投、偉星房產等區域型房企。

在土地市場上未能逆周期擴張，萬科瞄準了城市更新賽道。根據公告，截至報告期末，萬科在建項目總計容建筑面積 8042.8 萬平方米；此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，總計容建筑面積合計 383.8 萬平方米。

針對當前土地儲備補充不足的現狀，萬科聯席總裁張海也解釋稱，當前市場分化和復蘇回暖并存，不同市場復蘇程度不一樣，投資更關注城市宏觀指標。今年以來投資聚焦核心城市，獲取幾率不大，近期在研究差異化投資策略，找到一些合適項目。萬科也會根據市場和政策變化，堅持量入為出。把握投資結構，為業績連續性和穩定性起到支撐作用。

近期，萬科在土地市場上的表現也有活躍起來的跡象。在上海今年首輪供地中，解禁的萬科成為大贏家，其最終拿地金額為 113.31 億元，成為拿地冠軍。

萬科這張一季報中，財務管理的亮點也值得肯定。在債務結構優化上，萬科守住了底線，也作出了相對穩健的安排。

截至報告期末，萬科凈負債率 45.5%；持有貨幣資金 1400.1 億元，對短期借款和一年內到期有息負債覆蓋倍數為 2.4 倍；長期負債占比進一步提高至 81.5%。

更為重要的是，萬科的經營性現金流大幅度回正，截至報告期末，萬科經營性現金流凈流入 70 億元，相比去年同期有 152% 的增長，即便對比 2022 年年底的 27.5 億，也有明顯的增長。

面對復蘇程度不一的市場，萬科今年在銷售策略等方面也更加細化。萬科在公告中提到，報告期內其全面檢視在售項目、首開項目的操盤情況，重點提升產品性價比和精益管理水平，拉通優秀案例的操盤方案，將優秀實踐復制推廣。對于存量資源，以樓棟為單位對庫存進行再分類并明確不同的銷售策略。

在此基礎上，萬科經營業務發力明顯。

報告期內，萬科租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入 7.8 億元，同比增長 10.8%；租賃住宅業務新拓展房源 2272 間；截至 3 月底，租賃住宅業務共運營管理 21.7 萬間長租公寓，累計開業 17.05 萬間，出租率 95%。

物流倉儲方面，萬科實現營業收入 9.6 億元，同比增長 20.0%。其中高標營業收入 5.7 億元，同比增長 11.5%，冷鏈營業收入（不含供應鏈業務收入）3.9 億元，同比增長 35.0%。

商業開發與運營業務，萬科實現營業收入 23.3 億元（含非并表收入），同比增長 10.4%，其中印力管理的商業項目營業收入 13.7 億元。

需要指出的是，受到結算周期的影響，萬科主要結算是在下半年，一季報對全年的財務貢獻比例較小，因而經營與財務表現對全年的影響也較小，僅能夠從中窺探到些許連續的趨勢性表現。整體而言，在近年縮表周期的影響下，萬科在財務管理上依然優秀，但市場對之也具有相當的沖擊。

在保利發展、華潤置地以及中海地產的夾擊下，萬科要守住龍頭的地位，殊為不易。

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本期編輯 黎雨桐 實習生 肖楠