存量首套房貸利率降低后 100 萬元房貸 30 年月供最多有望減少 840 元

昨日兩部門聯合發布新政，2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是 4.65%，此前購房者基本是按照 6% 左右的房貸利率購房，此次存量房貸利率調整后，房貸利率或能降低 100 個基點以上，如以商貸額度 100 萬元、貸款 30 年還款方式計算，月供將從 5995 元降低至 5156 元左右，月供最多能減少 840 元左右。

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昨日中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，借款人可選擇新發放貸款置換存量房貸，或者協商變更合同約定利率水平兩種方式，調整存量首套住房商業性個人住房貸款，預計這兩種方式調整后的利率水平不會有明顯區別。據測算，降低存量房貸利率可節約居民利息負擔，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降。

上述兩部門還聯合下發了《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，包括統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于 20% 和 30%，不再區分實施 " 限購 " 城市和不實施 " 限購 " 城市。二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率 ( LPR ) 加 20 個基點。

存量首套房貸利率可降低 9 月 25 日起可申請置換貸款、可協商變更合同約定利率水平

昨日中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合下發《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》：

2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率 ( LPR ) 上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。此外，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人亦可向金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平。

借款人可選擇置換存量房貸或協商變更合同約定利率水平兩種方式調整，這兩種方式有何差別？據悉，從調整結果上看，由于人民銀行已經明確存量房貸利率調整的具體要求，即需要符合貸款發放時的當地房貸利率下限政策，預計這兩種方式調整后的利率水平不會有明顯區別，借貸雙方可以通過協商選擇其中任意一種方式。

據測算，降低存量房貸利率可節約居民利息負擔，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為 0.8 個百分點。以 100 萬元、25 年期、原利率 5.1% 的存量房貸為例，假設房貸利率降至 4.3%，可節約借款人利息支出每年超 5000 元，可以不用再節衣縮食提前還貸，顯著增加消費能力。

同時，對于符合條件的存量住房貸款，自 2023 年 9 月 25 日起，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發放貸款置換存量首套房貸，或協商變更合同利率水平。9 月 25 日前，銀行進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。

存量住房貸款利率下降可減少提前還貸現象

哪些存量房貸類型可以申請調整？據悉，包括原貸款發放時滿足所在城市首套住房標準的房貸，以及借款人當前實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

后者具體包括 :一是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當地政府采取 " 認房又認貸 " 政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現在地方政府執行 " 認房不認貸 " 政策的。二是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執行 " 認房不認貸 " 政策的。

值得注意的是，調整后的存量房貸利率要符合貸款發放時的當地房貸利率下限政策。這主要是確保調整過程平穩有序，避免由于存量房貸利率調整時間不同，而導致利率水平有所差異等問題。

據介紹，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

全國首套房貸利率政策下限為：2019 年 10 月至 2022 年 5 月為 LPR，2022 年 5 月至今為 LPR-20 個基點。下表為初步統計的與全國首套房貸利率政策下限不一致的情況（不含按首套房貸利率政策動態調整機制下調或取消下限的情況），具體以人民銀行各分支行公布的數據為準。

除了存量住房貸款利率下降外，昨日中國人民銀行、國家金融監管總局還聯合發布通知，對現行差別化住房信貸政策進行了調整優化。主要內容包括：

一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施 " 限購 " 城市和不實施 " 限購 " 城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于 20% 和 30%。

二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率 ( LPR ) 加 20 個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限 LPR 減 20 個基點。各地可按照因城施策原則，在不低于上述全國統一的住房信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

//今年全國性最大力度樓市政策來襲，專家做出了這些預判！事關上億購房者錢袋子//

"8 月最后一天的住房信貸政策，可以說是今年以來全國性最大力度的樓市政策，并且直指需求側，降首付門檻、降房貸利率，一改以往小修小補的政策推進方式，在全國層面統一推進，政策的影響面大，對樓市推動力預計較為明顯，同步保障樓市剛性和改善性兩類需求，對于房地產市場恢復到平穩健康軌道，將起到重要作用。"58 安居客房產研究院院長張波向記者表示。

據測算，降低存量房貸利率可節約居民利息負擔，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降。

張波表示，在房地產市場供求關系發生了重大變化背景下，降低存量房房貸利率，是實現調整優化資產負債，規范住房信貸市場秩序的重要舉措，也是一項切切實實的 " 利民 " 政策。

中原地產張大偉：存量首套房貸利率降低后 100 萬元房貸 30 年月供最多減少 840 元

中原地產首席分析師張大偉表示，目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是 4.65%，此前購房者基本是按照 6% 的房貸利率購房，此次存量房貸利率調整后，房貸利率或能降低 100 個基點以上，如以商貸額度 100 萬元、貸款 30 年還款方式計算，月供從將從 5995 元降低至 5156 元左右，月供最多能減少 840 元左右。

對于此次發布的住房信貸政策，張大偉表示，該項政策對于房地產市場的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。

整體看，當下全國除北京上海外，已經基本全面執行新的二套房認定標準，本地無房就算首套，所以按照這一政策，市場上主流購房群體基本集中首套房，另外針對首付比例，還需要各地落地執行，非限購城市已經基本全面執行，目前可能有影響的只有少數依然限購的城市，特別是部分二線城市。

近日以來，房地產寬松政策力度全面爆發，包括廣深在內的一線城市開始落地 " 認房不認貸 "，預計 2023 年 " 金九銀十 " 很可能出現。

鏡鑒咨詢張宏偉：信貸政策調整主要影響一線及強二線城市

鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，首付比例降低至兩成，這是繼 2008 之后第二次全國范圍內允許這樣的普遍調整，政策力度較大。

首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上此前三部委推進的認房不認貸政策，此次的政策組合拳有助于降低改善購房門檻，盤活一線城市、強二線城市的改善需求。因為這些城市的改善需求還是有購房能力的，一旦改善需求激活，整個一二手房市場就會活躍起來。

目前，一部分二線城市、大部分三四線城市已經降低至兩成了，因此此次信貸政策調整影響較大的城市為一線城市、強二線城市。對于其他城市的改善需求來說，政策刺激的力度和市場反應的活躍度不會有一線城市、強二線城市那么大。

易居嚴躍進：預計 9 月上旬銀行會陸續推出新房貸合同

易居研究院研究總監嚴躍進表示，降低存量房貸政策意義重大，是歷史罕見的具有極大創新的政策。

房貸政策源于 1998 年住房制度改革前后，隨著商品房市場和預售制度的發展而不斷創新，但從來沒有 " 中途調整存量房貸利率 " 一說。所以此次房貸政策具有歷史突破性，這也與提前還貸數量增加、月供壓力較大等有關，是當前特殊歷史時期減輕購房者和群眾的非常重磅政策。

嚴躍進預計，9 月上旬一些銀行會陸續推出新的房貸合同。

對于調整優化差別化住房信貸政策，嚴躍進表示，此次政策對于全國的首付比例做了統一規定，有助于引導各地按最低首付標準落實相關政策，對于二套房也給予了非常明確的支持。

目前，首付比例為 20% 的規定已有很多地方執行，但是有很多城市過去對于二套房的首付比例規定為 40%，而此次政策明確了二套房首付比例不低于 30%，該首付比例客觀上也要求各地主動把二套首付比例降到最低。

此外，政策最大的變化在于，二套房貸利率的下限從過去加 60 個基點變為加 20 個基點。從這個角度看，即便有部分購房者不能享受認房不認貸政策，若按現在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調的機會，對于剛需和改善型購房需求都有積極的幫助。

廣東省城規院李宇嘉：預計大部分城市會執行新的差別化信貸政策

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從昨天到今天，各地跟進 " 認房不認貸 " 的情況來看，預計會有大部分城市執行新的差別化的信貸政策。因為，一方面，地方想促進地產企穩的意愿較為急迫，另一方面現在各地市場下行的幅度都超過了各方的預期。因此，預計包括廣深在內，都會跟進這個政策。

不過，京滬可能有所顧慮。一方面，京滬近期二手房價格環比跌幅（70 城）已經緩解，另一方面，擔心需求突然釋放帶來房價上漲壓力。因為，京滬二套房的首付和利率都明顯高于其他城市，政策產生的釋放需求效應、激勵效應更大。

58 安居客張波：下一階段改善性需求入市增長預計會表現明顯

58 安居客房產研究院院長張波表示，降低存量房貸利率，一方面，對銀行來說可減少去年以來明顯增多的提前還貸現象。房貸是各商業銀行重要的資產，通過降低房貸利率，貸款人提前還款的意愿度會大大降低。同步也會有效壓制違規使用經營貸、消費貸來置換存量住房貸款的行為，凈化房貸市場。需求提醒的是，這一政策的執行在 9 月 25 日，這也給各商業銀行的同步推動實施留出了充分的時間。

另一方面，則是切切實實節約貸款人的利息支出，并由此提升消費和投資的空間。從政策來看調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限，由于強調是 " 原貸款時 "，近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當時的 LPR，因此下調空間相對于限，而 2021 年之前則明顯有利，由于 LPR 推行之初不少城市首套房都有加點，甚至部分商業銀行會上浮加點幅度，導致不少 2021 年前房貸利率高達 5% 以上，這類購房者受到的實惠會較為明顯，這也是當前積極謀求提前還款的主力軍。

同日發布的《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》對于樓市熱度提升將起到重要作用。住房信貸政策調整后，首付門檻降低，將助力自住性需求入場。尤其是二套房首付最低降至三成，對于拉動改善性需求積極入市，將起到重要推動作用。

此外，貸款利率預計明顯下降，政策層面對二套規定了 LPR 加 20 個基點，并要求各省級政府自行確認加點的下限，由于市場存在下行壓力，預計各省按政策的最低要求執行的概率較大，這將大大降低自住購房者的房貸利息支出，在推進其積極入市的同時，最大程度上減輕還貸壓力，給到購房者更多其他消費支出空間。

結合 " 認房不認貸 " 在各地落地，下一階段改善性需求入市增長預計會表現明顯，一二線城市的二手房掛牌量會出現增多，商品房的成交量也有望比二季度增加，但三四線城市的復蘇預計會緩慢，并且市場分化還將在下半年呈現。